[부동산]💡 청약 당첨 후 부부 공동명의 변경 방법 총정리(증여 계약서 작성 예시 포함!)

[출처: 핀터레스트]

 

안녕하세요! 😊 부부 공동명의로 변경하는 방법에 대해 궁금하신가요? 부부 공동명의는 세금 절감 효과도 크고, 재산을 함께 관리할 수 있어 많은 분들이 선택하는 방식이에요. 하지만 증여계약서를 작성하고 검인 절차를 거치는 과정이 필요하기 때문에 정확한 정보를 알고 진행하는 것이 중요합니다.

오늘은 부부 공동명의 변경을 위한 절차, 필요한 서류, 부부 간 발생할 수 있는 증여세 및 양도세 문제까지 하나씩 쉽게 설명해드릴게요! 💡

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🔍 1. 부부 공동명의란?

부부 공동명의는 하나의 부동산(집)을 부부가 함께 소유하는 것을 의미해요. 일반적으로 50:50 비율로 나누지만, 상황에 따라 70:30, 80:20 등으로 조정할 수도 있어요.

✅ 1.1 부부 공동명의의 장점

✔ 세금 절감 효과: 종합부동산세(종부세), 양도소득세 부담을 줄일 수 있어요.
✔ 재산 보호: 부부 공동으로 소유하면 한쪽 명의로만 된 것보다 안전하게 관리할 수 있어요.
✔ 상속 및 증여 절차 간소화: 배우자가 사망할 경우, 공동명의로 설정된 부동산은 보다 원활하게 상속될 수 있어요.
✔ 양도소득세 부담 감소: 공동명의 시 각자의 지분으로 양도소득세를 나누어 부담을 줄일 수 있어요.
✔ 부동산 처분 시 유리한 세금 혜택: 부담부 증여 방식을 활용하면 절세 효과를 볼 수 있어요.
✔ 실거주 의무 주택도 공동명의 가능: 정부가 실거주 의무 주택의 부부 공동명의 변경을 허용하는 방안을 검토 중이에요.

📌 TIP: 부부 공동명의 변경 시 증여세 면제를 활용하려면 10년간 6억 원 이하의 증여 금액에 맞춰 진행하는 것이 유리해요!

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📑 2. 부부 공동명의 신청 절차

부부 공동명의를 진행하기 위해서는 아래 절차를 순서대로 따라야 합니다.

🏡 2.1 신청 절차 상세 안내

1️⃣ 증여계약 체결

• 양도인(배우자)과 양수인(배우자) 간 증여계약서를 작성합니다.
• 계약서에는 부동산의 정확한 정보, 증여 비율, 증여 일자 등이 포함되어야 합니다.
• 필수 기재 항목:
  • 증여자(양도인) 및 수증자(양수인) 인적사항 (이름, 주민등록번호, 주소)
  • 부동산 정보 (소재지, 면적, 등기부등본과 일치하는 내용)
  • 증여 비율 및 가액 (공정한 가액으로 평가 필요)
  • 부담부 증여 여부 (대출 승계 포함 여부)
  • 계약 체결일 및 효력 발생일
  • 당사자 서명 또는 인감 날인
• 계약서 작성 예시:
  
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출처: HDC 현대산업개발

출처: 롯데캐슬

2️⃣ 증여계약 검인

• 부동산 소재지 관할 시, 군, 구(부동산정보과)을 방문하여 증여계약서 검인받아야 합니다.

📌  여기서 검인이란, 계약서가 제대로 작성되었는지 확인하고 도장을 찍어주는 절차를 말합니다.

• 준비 서류:
  • 증여인(계약자)와 수증인(배우자) 공통
    
    • 인감도장
    • 신분증(주민등록증, 여권 등)
  • 증여인(계약자)
    • 증여계약서 원본 1부
• 처리기간: 즉시
• 수수료: 없음
• 유의사항:
  • 검인된 계약서는 이후 등기이전 및 세무신고 시 필수 제출 서류입니다.
  • 증여 계약서 양식은 대한 법률 구조 공단>법률 정보> 법률 서식에서 다운 받을 수 있습니다.
  • 증여에 의한 소유권 이전등기 시, 증여자가 직접 신청하지 않는 경우, 수증인이 단독으로 신청하려면 증여인의 인감도장이 날인된 위임장이 반드시 필요합니다. (참고: 위임장 양식)
  • 잔금일(반대급부이행완료일)로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하지 않을 시에는 과태료 부과

3️⃣ 중도금 대출 승계 또는 상환 (해당 시)

• 중도금 대출이 있는 경우, 대출을 승계하거나 상환해야 합니다.
• 대출 승계 시: 해당 은행을 방문하여 대출 승계 확인서 또는 채무 인수 동의서를 발급받아야 합니다.
• 대출 상환 시: 대출 상환 후 상환 영수증을 반드시 확보해야 합니다.

4️⃣ 전매동의신청서 작성 및 권리의무 승계 진행

• 공동명의로 변경하기 위해 분양권 권리의무 승계를 신청해야 합니다.
• 해당 서류는 주택전시관을 방문하여 작성 후 접수합니다.
• 제출 서류:
  • 증여인(계약자):
    • 아파트 공급계약서(원본)
    • 검인받은 증여계약서(원본)
    • 부동산매도용 인감증명서 2부(본인발급용, 매수인(수증인) 인적사항 명기)
  • 수증인(배우자):
    • 인감증명서 2부(본인발급용)
  • 공통:
    • 인감 도장
    • 신분증(주민등록증, 여권 등)
      • 외국인 추가 서류(외국인 부동산 등 취득 신고 확인증, 외국인 등록증)
    • 주민등록등본 2부(상세)
    • 가족관계증명서 2부(상세)
• 유의사항:
  • 증여인(계약자) 대리접수는 불가하오니, 반드시 직접 방문해야 합니다.
  • 모든 구비서류는 최근 1개월 이내 성명, 주민번호(세대원포함) 전체표시 상세 발급분으로 준비해야 합니다.
  • 상기서류 제출 시 공급계약서(원본)는 사업주체에서 보관하며, 분양권 권리의무 승계완료 이후 불출됩니다.
  • 분리세대의 경우, 가족관계증명서와 주민등록등본이 각 1부를 추가로 구비해야 할 수 있습니다.
  • 여권의 경우 2020.12.21 이후 발급분의 경우 신분증 대용으로 단독사용이 불가합니다.

5️⃣ LH 전매동의 승인

• LH에 전매동의 신청을 접수하고 승인을 기다려야 합니다.
• 보통 약 3주 정도 소요되며, 승인 후 다음 절차를 진행할 수 있습니다.

⚠️ 주의: 전매행위 제한기간 내 입주자로 선정된 지위 또는 주택의 일부를 배우자에게 증여하는 경우, 주택법 시행령 제73조(전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우) 제4항에 의거하여 한국토지주택공사(LH)의 동의서를 받아야합니다.

 

6️⃣ 권리의무 승계 및 분양계약서 불출

• 승인이 완료되면 주택전시관을 방문하여 명의 변경 절차를 진행합니다.
• 양도인과 양수인이 함께 방문하여 서류를 제출해야 합니다.
• 명의 변경 후 새로운 분양계약서를 발급받습니다.

📌 TIP: 절차 진행 시 은행, 구청, LH 등 방문해야 하는 기관이 다르므로 사전에 일정을 조율하는 것이 중요합니다.

 

💰 3. 부부 공동명의 관련 세금: 증여세와 양도세

💸 3.1 부부 간 증여세

부부 공동명의로 변경하는 과정에서 배우자에게 부동산을 증여하는 경우 증여세가 발생할 수 있어요. 하지만 다음과 같은 증여세 공제 혜택이 존재합니다.

 

✅ 배우자 증여세 공제 한도:

• 배우자 간 증여는 10년간 6억 원까지 증여세가 면제됩니다.
• 즉, 6억 원 이하의 부동산 지분을 증여하는 경우 증여세 부담이 없습니다.

✅ 증여세 계산 방법:

• 6억 원을 초과하는 경우 아래의 과세표준과 세율에 따라 증여세가 부과됩니다.

과세표준	세율	누진공제액
1억 원 이하	10%	-
1억 원 초과 ~ 5억 원 이하	20%	1천만 원
5억 원 초과 ~ 10억 원 이하	30%	6천만 원
10억 원 초과 ~ 30억 원 이하	40%	1억 6천만 원
30억 원 초과	50%	4억 6천만 원

 

✅ 주의사항:

• 증여세 신고: 증여받은 날이 속한 달의 말일부터 3개월 내에 증여세의 과세가액(증여재산가액 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액) 신고 및 납부해야 하며, 기한 내 신고 시 3% 세액 공제 혜택이 있어요.(「상속세 및 증여세법」 제68조)
• 증여세액 대납: 부모가 자녀에게 증여하면서 증여세를 대신 납부하면, 추가 증여로 간주되어 다시 증여세가 부과될 수 있어요.
• 세대를 건너뛴 증여: 증여자가 자녀가 아닌 직계비속(예: 손주)에게 증여할 경우, 30~40%의 할증 과세가 적용될 수 있어요.
• 소득이 없는 배우자의 지분 증여: 부부 중 한 명만 소득이 있는 경우, 공동명의 취득 시 소득이 없는 자의 지분에 대해 재산 취득자금 출처를 소명해야 하며, 소명하지 못하면 증여세가 부과될 수 있어요.

💸 3.2 부부 간 양도소득세

✅ 부부 간 부동산 거래 시 주의할 점

• 부부 사이에서 부동산을 증여하지 않고 매매(양도) 형태로 거래할 경우 양도소득세가 발생할 수 있어요.
• 특히 5년 이내 재매매하는 경우에는 세금 문제가 커질 수 있으므로 주의해야 합니다.

✅ 양도소득세 계산 방법:

• 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
• 여기에 다음과 같은 세율이 적용됩니다.

과세표준	세율
1,200만 원 이하	6%
4,600만 원 이하	15%
8,800만 원 이하	24%
1억 5천만 원 이하	35%
3억 원 이하	38%
5억 원 이하	40%
10억 원 이하	42%
10억 원 초과	45%

 

✅ 부부 간 양도소득세 절감 방법:

• 배우자 간 증여 후 5년 이상 보유하면 양도소득세 부담을 줄일 수 있어요.
• 부담부 증여를 활용하면 증여세와 양도세 부담을 분산할 수 있어요.

📌 4. 추가로 알아두면 좋은 사항

✅ 4.1 부부 공동명의 시 등기 비용

• 공동명의 변경 시 등기 비용이 발생할 수 있으며, 소유권 이전등기 신청 수수료와 등록세가 포함됩니다.
• 보통 부동산 가액의 0.8~1% 정도의 등록세가 부과되며, 등기 비용은 지역 및 상황에 따라 차이가 있을 수 있습니다.

✅ 4.2 공동명의 시 주택담보대출 영향

• 기존 단독명의에서 공동명의로 변경할 경우, 기존의 주택담보대출이 있을 시 대출 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 일부 금융기관은 공동명의 시 대출을 재심사할 수 있으며, 이 과정에서 대출금리 변동 또는 추가 보증 서류 요구 가능성이 있습니다.

✅ 4.3 부부 공동명의 시 상속 및 증여 대비

• 공동명의로 설정하면 배우자가 사망했을 때 남은 배우자가 상속 절차 없이 해당 지분을 소유할 수 있어요.
• 그러나 상속세 부담을 줄이려면 미리 증여세 절감 계획을 수립하는 것이 중요합니다.
• 부부 공동명의 지분이 50:50이 아닐 경우, 상속 시 불균형한 지분 문제로 인해 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

✅ 4.4 실거주 요건 및 청약 제한 사항

• 부부 공동명의로 변경할 경우, 해당 주택의 실거주 요건 충족 여부를 확인해야 합니다.
• 신혼부부 특별공급 등 청약 관련 혜택을 받기 위해서는 공동명의자 모두가 무주택 요건을 충족해야 하는 경우가 있으므로 유의해야 합니다.
• 일부 지역에서는 1인 1주택 기준으로 조정될 수 있어, 공동명의 변경이 청약 자격에 영향을 미칠 수도 있습니다.

✅ 4.5 양도소득세 절세 전략

• 장기보유특별공제: 공동명의 시 각자의 지분에 대해 별도로 장기보유특별공제를 적용받을 수 있어, 양도소득세 절감 효과가 있습니다.
• 1세대 1주택 비과세: 공동명의 주택을 매도할 경우, 1세대 1주택 비과세 기준이 지분별로 적용될 수 있으므로 이에 대한 사전 확인이 필요합니다.
• 부담부 증여 활용: 부채가 있는 부동산을 증여할 경우 일부를 양도소득세로, 일부를 증여세로 분산할 수 있어 세금 부담을 줄일 수 있습니다.

📌 TIP: 부부 공동명의는 장기적으로 세금 절감과 상속 대비에 도움이 될 수 있지만, 청약, 대출, 양도소득세 등의 영향을 고려하여 신중하게 진행하는 것이 중요합니다.

🎉 5. 마무리

부부 공동명의는 세금 절감과 재산 보호 측면에서 매우 유리한 선택이에요! 하지만 증여계약서 작성과 검인 절차를 철저히 준비하는 것이 중요하며, 부부 간 증여세 및 양도세 부담을 사전에 검토하는 것이 필수입니다.

 

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